Ilias Konstantopoulos - CFO Sam Damiani - Valores Mobiliários TD Pammi Bir - Scotia Capital Alex Avery - Mercados Globais CIBC Bem-vindo à teleconferência para o REIT Granito. Falando com você na chamada esta manhã é, Mike Forsayeth, CEO e Ilias Konstantopoulos, Diretor Financeiro. Antes de começar a chamada de hoje, gostaria de lembrar que declarações e informações feitas na discussão de hoje podem constituir declarações prospectivas e informações prospectivas e que os resultados reais podem diferir materialmente de qualquer conclusão, previsão ou projeção. Essas declarações e informações são baseadas em certos fatos ou suposições materiais, refletem as expectativas atuais da administração e estão sujeitas a riscos e incertezas conhecidos e desconhecidos. Estes riscos e incertezas são discutidos no material Granites arquivado com os Administradores de Valores canadenses ea Comissão de Valores Mobiliários dos EUA de tempos em tempos, incluindo a seção de fatores de risco de sua forma de informação anual para 2017 arquivado em 1 de março de 2017. Leitores são advertidos não Para depositar confiança indevida em qualquer uma dessas declarações prospectivas e informações prospectivas. A Granite não faz nenhuma intenção ou obrigação de atualizar ou revisar qualquer uma dessas declarações prospectivas e informações prospectivas, seja como resultado de novas informações, eventos futuros ou de outra forma, exceto conforme exigido por lei. Além disso, as observações desta manhã podem incluir termos financeiros e medidas que não têm um significado padronizado sob as Normas Internacionais de Relatórios Financeiros. Consulte a análise e os resultados financeiros combinados auditados para o encerramento do exercício de 31 de dezembro de 2017 para o Fundo de Investimentos Imobiliários Granite e Granite REIT Inc e outros materiais arquivados junto aos Administradores de Valores Mobiliários e à Comissão de Valores Mobiliários dos EUA de Informações relevantes adicionais. Como lembrete, esta chamada está sendo registrada hoje. Passo agora a palavra para Mike Forsayeth. Por favor, vá em frente, senhor. Ótimo. Muito obrigado. Sejam todos bem-vindos. John De Aragon, nosso Diretor de Operações Lorne Kumer, nosso vice-presidente e co-diretor da Global Real Estate, Stefan Wierzbinski e, claro, Ilias Konstantopoulos, nosso Diretor Financeiro, Levando você através de alguns dos detalhes de nossos resultados financeiros em um par de momentos. Você notará a ausência de Jen Tindale, que era nosso conselheiro geral. Jen aceitou outra posição por razões pessoais, principalmente um trabalho que estava a 20 minutos de sua casa em vez de quase duas horas e desejamos-lhe todo o melhor. Nossa busca por um novo conselheiro geral está bem encaminhada. Operacionalmente, nosso quarto trimestre ficou em linha com nossas expectativas, embora você note que os resultados relatados refletem o impacto dos custos associados ao resgate de debêntures em dezembro de 2017, uma maior remuneração baseada em ações devido ao nosso preço unitário e uma contabilidade adicional Reajuste linear resultante de certas concessões incluídas no negócio de locação da Magna anunciado em outubro. O fluxo de caixa subjacente gerado pelas nossas operações imobiliárias estava bem encaminhado e não houve surpresas. Nosso quarto trimestre fechou um ano muito bom para Granite. Com a consecução das prioridades estratégicas da Granites 2017, entrámos em 2017 com estabilidade a longo prazo e maior visibilidade dos nossos fluxos de rendimentos, com um prazo de locação médio ponderado da carteira global de sete anos, 10.7 para as propriedades para fins especiais um calendário de maturidade da dívida favorável com uma média ponderada Taxa de juros de 2,53 um quinto aumento anual consecutivo em nossa distribuição um balanço não comprometido por dívida garantida um menor custo de capital e capacidade de empréstimo em excesso de CAD 1 bilhão usando nosso rácio de alavancagem alavancada na faixa de 40. Olhando para o futuro, vemos oportunidades de criação de valor à medida que desenvolvemos nossa sólida base não apenas investindo em nossa base de ativos alavancando nosso balanço, mas também gerenciando ativamente nosso portfólio imobiliário existente. Como eu disse antes, em 2017 e além, vamos buscar aquisições de propriedades e carteiras e, potencialmente, de empresas, com foco em capitalizar quaisquer disparidades regionais e interrupções de mercado em toda a nossa presença internacional. Vamos buscar oportunidades de desenvolvimento dentro do portfólio existente da Granites e de ativos imobiliários adquiridos. Olhe bem para joint ventures e arranjos semelhantes com os nossos parceiros operacionais locais. Bem continuar a venda orientada de certas propriedades não-core, principalmente arrendado pela Magna. Bem olhar para fazer mais investimentos com os nossos inquilinos, incluindo Magna em apoio do seu crescimento. Com esse quadro como pano de fundo, esboço algumas das nossas principais prioridades para 2017 e dar-lhe alguma cor no mercado e como isso está influenciando onde estamos e onde vamos gastar nosso tempo. As duas prioridades imediatas dentro de nosso portfolio existente são, um, endereçam as três vagas conhecidas em 2017, uma facilidade de 307.000 pés quadrados em Novi, Michigan uma facilidade de 300.000 pés quadrados em Altbach, Alemanha, ambos expiram após Q1 e nove acres da terra Na GTA que atualmente está sob opção para a Magna. Anualmente, juntos estes contribuíram cerca de CAD9 milhões de receita. Com relação a Novi, weve contratou um parceiro local e estavam vendo algum interesse bom no local na forma de RFPs que nós respondemos a como nós olhamos para reposicionar o edifício. Em Altbach, a Alemanha estava trabalhando no processo de fechamento com a Magna e avaliando uma série de opções de uso futuro. Para os nove acres no GTA, estavam no processo de preparar-se para introduzir no mercado o local para o arrendamento, talvez um build-to-suit ou para a venda. Nossa segunda prioridade em relação à nossa carteira atual é a expiração de arrendamento, com apenas duas locações restantes a serem renovadas para 2017, representando apenas 123.000 pés quadrados. Temos 29 contratos de arrendamento para renovação em 2018. Estes representam aproximadamente 4,2 milhões de metros quadrados e quase CAD25 milhões em receita. A maioria destes relaciona-se aos expiros 2017 anteriores que foram renovados por cinco anos e esperavam uma taxa de retenção forte outra vez esta vez ao redor. Do ponto de vista da aquisição, temos vindo a analisar mais de 2 mil milhões de dólares de oportunidades potenciais, a grande maioria dos quais saíram da Europa e começaram a ver mais carteiras para venda, especialmente na Europa Central, onde vários fundos são Começando a monetizar seus investimentos. Vemos isso como um desenvolvimento positivo para o Granito. No Canadá, o preço permanece muito espumoso para nós e estavam descobrindo que o valor subjacente de nossas terras, principalmente no GTA, está nos empurrando para olhar para a reconversão e reposicionamento de algumas de nossas propriedades para uma alternativa maior e melhor uso. Enquanto nos EUA estavam vendo algumas oportunidades de valor agregado através de nossos parceiros locais que poderiam ser atraentes para nós. Ainda gostamos de desenvolvimento. Nessa frente, além dos exemplos de reposicionamento que eu já mencionei, estavam explorando as oportunidades de desenvolvimento de nossos 30 acres em Indianápolis, a Polônia continua com seu processo de arrendamento e também continuam a avaliar as opções de desenvolvimento relacionadas com os 20 acres De terra adjacente às nossas propriedades Milton. Por fim, a Magna Granite continuou a discutir novas oportunidades de investimento dentro do nosso portfólio para acomodar o próprio crescimento da Magnas. No geral, com a forma como Granite está posicionado, certamente o meu entusiasmo para Granites perspectivas de crescimento e criação de valor nunca foram mais fortes. A execução continua a ser a chave para desbloquear o valor, mas a paciência também. Investir em imóveis é uma proposta de longo prazo e mais adequado para os investidores com um horizonte de longo prazo semelhante. Como uma equipe de gestão, foram focados apenas em que, criação de valor a longo prazo. Com isso, eu vou passar a Ilias para ir sobre alguns dos destaques financeiros do trimestre. Obrigado, Mike. Bom Dia a todos. Vou brevemente percorrer os destaques financeiros para o quarto trimestre eo ano encerrado em 2017. O granito gerou FFO durante o trimestre de CAD26,2 milhões ou CAD0,56 por unidade versus CAD 39,5 milhões ou CAD 0,84 por unidade no ano anterior, Ano. A diminuição da FFO foi atribuída principalmente a CAD11,9 milhões ou cerca de CAD0,25 por unidade nos custos de resgate incorridos com a emissão de CAD400 milhões de debêntures em dezembro, bem como uma ligeira queda na receita de aluguel de cerca de CAD6 milhões e Um aumento nos impostos correntes de CAD $ 0,7 milhão. As debêntures de CAD $ 400 milhões possuem mandato de sete anos e vencimento em novembro de 2023. Foram trocadas em juros de Europay a uma taxa de 2,43 para proteger em parte os fluxos de caixa denominados em euros de nossas propriedades européias. Os recursos das debêntures, juntamente com o caixa disponível, foram utilizados para, um, resgatar antecipadamente todas as nossas debêntures de CAD200 milhões de 2018, dois, adquirir a participação minoritária em cinco imóveis por um valor total de CAD21 milhões, incluindo uma componente de contraprestação contingente E refinanciar CAD105 milhão de dívida garantida relacionada e três, para financiar CAD72 milhão em expansões de edifício que nós adquirimos de Magna em janeiro de 2017. Como resultado do refinanciamento de debenture, Granite espera realizar economia de interesse anual, como Mike mencionou, de aproximadamente CAD 2,8 milhões ou aproximadamente CAD0,06 por unidade no futuro. Nosso custo médio ponderado da dívida é de 2,53. Nossa alavancagem total é de 25 e nossa liquidez na forma de caixa e equivalentes de caixa, bem como uma facilidade de crédito disponível não garantido está disponível e foi prorrogado por um ano e vence em fevereiro de 2019. Outros destaques para o ano encerrado em 2017 incluem FFO De CAD149.7 milhão ou CAD3.18 por unidade contra CAD.3.36 uma unidade em 2017. A diminuição year-over-year em ano de FFO é atribuível primeiramente ao CAD.11.9 milhão nos custos do resgate discutidos previamente. Os outros componentes-chave que afetam a mudança FFO incluem o seguinte. A receita de aluguéis ano a ano aumentou CAD 7,1 milhões ou CAD0,15 por unidade e foi composta pelos três componentes abaixo, movimentos favoráveis da taxa de câmbio de CAD 5,2 milhões em função do dólar canadense se depreciar em relação ao euro E o dólar norte-americano em média durante o segundo ano, os ajustes contratuais de aluguéis, os projetos concluídos, as renovações de leasing e alguns outros itens menores contribuíram em um total de CAD $ 5,2 milhões e, finalmente, compensados por alienações de imóveis que reduziram a receita em cerca de CAD 3,2 milhões. Do lado da despesa, os custos operacionais de propriedade aumentaram CAD $ 5 milhões. GampA diminuiu ligeiramente em CAD0,3 milhões. Os juros custam cerca de CAD 0,9 milhões. Por último, os impostos correntes aumentaram 3 milhões CAD principalmente devido à nossa jurisdições estrangeiras e, mais especificamente, a Áustria. Em conjunto, o aumento líquido nas despesas anteriores foi de CAD4.1 milhões ou cerca de CAD0.09 por unidade. Do lado do balanço, o valor IFRS de nossa carteira de imóveis de investimento era de CAD 2,65 bilhões em 31 de dezembro de 2017, implicando uma taxa de capitalização global de 8. Você observará essa divulgação adicional na página 12 de nossa MDampA. Durante o ano, a Granite registrou ganhos totais de valor justo para as propriedades de investimento de cerca de CAD176 milhões, devido principalmente às mudanças positivas relacionadas às renovações e extensões associadas às 15 propriedades Magna, conforme anunciado anteriormente em 3 de outubro de 2017. Pagamos manutenção ou Suportando gastos de capital de CAD 2,1 milhões e gastou CAD17,2 milhões em CapEx de desenvolvimento ou expansão. Por fim, nós vendemos sete propriedades não-core para o produto bruto de CAD42 milhão no ano. No final do exercício, o valor contábil de nossa dívida total era de aproximadamente CAD657 milhões, o que corresponde a uma alavancagem total de 25. Nosso patrimônio líquido era de CAD $ 1,95 bilhão, que é depois de deduzir CAD232 milhões em impostos diferidos líquidos. O fluxo de caixa das atividades operacionais para o ano foi de CAD 160 milhões e manteve-se praticamente inalterado em relação ao ano anterior. Você vai notar em nossa demonstração de fluxos de caixa que nós fornecemos divulgação adicional para destacar as comissões de leasing que foram pagos na ordem de CAD 2,5 milhões e inquilino subsídios que foram pagos na ordem de CAD1,2 milhões em 2017 que comparam a CAD1. 6 milhões e CAD0,6 milhões, respectivamente, em 2017. Por fim, as distribuições pagas foram de CAD 2,40 por unidade e de CAD 2,30 por unidade em 2017 e 2017, respectivamente, com correspondentes rácios de remuneração para FFO comparável de 71 e 68, respectivamente. As distribuições anuais para 2017 são de CAD $ 60 por unidade, com base no valor da distribuição mensal atual de CAD0.217 por unidade. Por fim, não efetuamos compras no âmbito do nosso lance de emitente do curso normal durante o ano desde que foi implementado pela primeira vez em abril de 2017. Neste ponto, eu voltarei a ligar para Mike. Obrigado, Ilias. Granites sucesso em 2017 foi impulsionado por seu povo, uma equipe de gestão forte, um Conselho de apoio e excelente equipe. Para terminar, gostaria de agradecer a todos eles pela sua dedicação ao Granite. Com isso, vou voltar para o operador para ver se alguém tem alguma dúvida. Instruções do Operador. Temos uma pergunta da linha de Sam Damiani com a TD Securities. Por favor, vá em frente. Apenas sobre seus comentários sobre a frente de aquisição, Mike, você falou sobre oportunidades na Europa Central, você poderia apenas dar-nos um senso de que tipo de propriedades estão disponíveis e que tipo de mercados e quais as taxas de cap são como no mercado lá O que estavam a ver, a sua - quando digo Europa Central, a Polónia é um tema forte quando estavam a falar sobre isso e também a Alemanha, um pouco na Holanda. E o que estava vendo é a Polônia, há muito no mercado, alguns dos fundos de hedge estão olhando para monetizar seus investimentos. É apenas uma observação neste momento. Taxas de PAC agora são - agora as expectativas são um pouco alto de onde gostaríamos, mas vamos ver como isso se desenvolve. Mike, qual é a diferença nas taxas de capitalização nesse mercado em relação, digamos, à Europa Ocidental ou ao Canadá, eu diria 7, 7,5 naquele mercado - nesse mercado polonês e certamente no Canadá, você sabe que seu sub 5. O que Cerca de em Alberta Você está procurando - há algum desejo de sua parte para se envolver nesse mercado potencialmente como esse mercado recupera global Vamos ver como o preço - o lado industrial tem levantado razoavelmente bem em Alberta, nesta fase, Mas vamos ver como isso se desenvolve. O Canadá é o nosso mercado doméstico, gostaríamos de investir aqui. Só vou esperar um pouco mais. OK. Talvez só para acabar e, em seguida, eu vou transformá-lo de volta, é apenas sobre o aluguel de linha reta em Q4, se você pudesse dar um sabor como o que isso vai parecer no Q1 O que especificamente tipo de dirigiu esse número relativamente grande no quarto trimestre Sim, o grande número no quarto trimestre, em grande parte, como eu mencionei em minhas observações de abertura, foi como fizemos a transação com a Magna em 3 de outubro, realmente principalmente, um pedaço daquele relacionado com a sede. Assim, a liberação do que e da extensão do que, como dissemos anteriormente, que o aluguel foi praticamente cortado em metade global. Então, que apenas realmente no mundo da contabilidade, você começa que mais do dia que você realmente faz - você assina a renovação. Então, é isso que realmente levou, assim como um par de outros pequenos. Então, você vai ver esse tipo de passar, em geral, através dessa renovação. Então, Q1, eu suspeito será semelhante ao Q4, uma vez que se relaciona com esse ajuste em linha reta no futuro. Então só me lembre, o escritório principal da Magna em renda de aluguel - esse aluguel deveria continuar, eu acho, foi no final de 2017 Isso é correto. Sim, base de dinheiro, vocę está bang on, Sam. O dinheiro continuará através de - não desculpe, o dinheiro vai mudar 01 de janeiro de 2017. Ok, então isso deve dirigir um número muito diferente de linha reta aluguel em Q1, em seguida, Não Não, ele começa - você fazê-lo direito de outubro - - na verdade, tivemos de fazê-lo a partir de 1 de outubro e dizer, heres o dinheiro entrando para os próximos 6 anos, 6,25 anos e dividir isso por 6,25 anos. Certo, mas se o aluguel de dinheiro está caindo de Q4 para Q1 e estou indo para assumir a sua queda. Não, a linha reta não vai cair, o dinheiro vai cair. Exatamente. Desculpe, mas o ajuste será estreito porque o Delta vai ser muito diferente. Sim. Ponto justo, sim. Instruções do Operador. Nossa próxima pergunta vem da linha de Pammi Bir, Scotia Capital. Por favor, vá em frente. Mike, voltando aos comentários sobre o ambiente europeu de aquisições, você pode comentar sobre a qualidade dos ativos que você está vendo? Em segundo lugar, você está se sentindo mais confiante hoje do que, digamos, há alguns meses atrás em ser capaz de transacionar Primeiro ponto, eu diria qualidade de mistura no lado do activo. Estávamos vendo alguns dos portfólios, estavam vendo algumas coisas boas nele com algumas coisas não tão boas nele. Mas foram ver alguns acervo considerável qualidade na carteiras, mas alguns de seus got alguns cabeleireiro, não qualquer coisa necessariamente um couldnt lidar com mas sua todos sobre preço. E em termos de sua segunda pergunta, sim, com mais volume e mais atividade, sim, eu me sinto melhor sobre a capacidade de transação, então nós provavelmente foram há 6 meses, sim. E apenas sobre isso, você tem alguma expectativa de quanto do dinheiro que você está sentando poderia ser implantado ao longo do ano É realmente difícil de dizer, Pammi. Nós olhamos para um que era significativo e poderia pegar um monte de dinheiro e ter um monte de capacidade, por isso vai ser situacional, mas estavam vendo alguns portfólios de tamanho. Desculpe, eu não posso comentar sobre termos dizendo exatamente quando. Ok, talvez apenas trocando de marchas. Apenas voltando aos seus comentários em torno do ativo Indiana ou a oportunidade de desenvolvimento lá, é que o site atualmente está sendo comercializado Os inquilinos expressaram qualquer interesse possível Está na fase de planejamento agora. Portanto, nada - Id apenas dizer, foram apenas trabalho no planejamento, não temos locatários que foram identificados ou qualquer outra coisa, mas sua em um bom mercado e um bom park. Ok, então parece que ainda é muito cedo. É cedo, sim. Certo. Ok, então talvez apenas por último, só queria esclarecer, mas com relação às vagas Magna - ou as próximas vagas no Q2 para o alemão e os EUA, essas duas propriedades e, em seguida, você combinou que, com, acredito, cerca de CAD6 milhões de Aluguel reduções que foram negociadas, parte das extensões de arrendamento, é tudo isso plenamente - são os montantes anuais completos refletidos em seus pagamentos de arrendamento anualizado Sim, o ALP - vá em frente, Ilias. Desculpe, eu ia dizer Pammi, que na ALP há os 3 meses que realmente vão ser recebidos em FY17. A taxa anual de execução dessas propriedades particulares que Mike se referiu foi de CAD9 milhões, dos quais alguns está no ALP, porque nós tomamos em ALP os meses que vamos receber aluguel. Mas, para fins de taxa de execução anual, o agregado das vagas seria CAD9 milhões. Consegui. Então, talvez por último, basta dar toda a discussão sobre as políticas comerciais dos EUA e possíveis implicações lá, você pode apenas comentar sobre qualquer implicação que você vê com respeito ou possíveis implicações, eu acho, com relação à sua carteira Existem áreas de preocupação com respeito Para qualquer um dos ativos dos EUA ou até mesmo o ativo canadense apenas dada a exposição Magna Pendure a esse pensamento, Ilias tinha um comentário de seguimento sobre o seu - no lado das receitas. Sim, eu só ia acrescentar um pouco mais de contexto em torno dessas vagas. O deslocamento naturalmente, Pammi, para indicar o que foi dito anteriormente, é a expansão que nós compramos, também contribuiria e naturalmente, aqueles contribuiriam aproximadamente 4.4 milhão ou aproximadamente CAD5.9 milhão um o ano. Essa transação inteira, em termos de caixa, era praticamente neutra em uma base contínua, Pammi. Então eu só queria fazer esse ponto. Sua pergunta como se relaciona com - eu acho que você está se referindo ao NAFTA ea potencial renegociação do que sim. Do nosso ponto de vista, algumas coisas, uma, pensando no nosso maior inquilino da Magna - você ouviu Magna, eles divulgaram seus resultados, eles falaram do fato de que, sim, poderia haver potenciais implicações negativas para eles no mundo OEM global . Mas o ponto-chave também é, é muito cedo, ninguém realmente sabe nesta fase. Como você pensa em nós em particular, não foram - estavam fora do México. No lado canadense, nós renegociamos nossas três propriedades as maiores lá através de 2032. Também, estávamos realmente vendo expansões e investimento em nossas propriedades canadenses da perspectiva de Magna. O último ponto, do lado dos EUA, na medida em que há mais ênfase dos EUA, que realmente posiciona nossas propriedades dos EUA muito bem. E temos outra pergunta da linha de Sam Damiani, TD Securities. Por favor, vá em frente. Só na expiração de 2018, você pode nos dar alguma cor em termos do número de propriedades, algumas das maiores propriedades desse grupo de ativos? Alguns dos maiores, talvez eu apenas tenha indiscernível - Os tipos muito pequenos aqui que Posso ler, Sam, por que não volto para você. Eu vou voltar para depois sobre isso. Theres um saco misturado, há 29 alugueres através desse grupo. Há alguns que saem do nosso - na Europa, Holanda e na Alemanha que estão chegando, mas a maior parte dele realmente relacionados com um monte de propriedades menores no portfólio Magna que tivemos em 2017, que foi entregue e liberado Por 5 anos, como mencionei nas minhas observações iniciais. Não há nada realmente de tamanho enorme naqueles 2018s que a ponta uma maneira ou a outra, global. É provavelmente demasiado cedo para falar sobre o que o aluguel vai ser sobre a renovação. Mas como eu penso de volta a 2017, havia um pouco de uma reposição mais baixa, eu estou indo jogar um número para fora, da ordem de 10 a 15 no aluguel. Isso provavelmente não é exato. Mas você diria que as rendas de mercado para estes edifício foram estáveis aumentaram ou diminuíram Você não quer derrubar sua mão aqui obviamente demasiado, mas há alguma cor que você poderia fornecer nos termos da orientação - eu penso no - seu A observação é certa e que foi sobre as propriedades Magna, em termos de houve reduções. Não esperava ver isso de novo, desta vez. Então weve got - theres cerca de 14 dentro do - que representam cerca de CAD7.5 milhões de ALP naqueles 2018s. Não esperava ver reduções lá, potencialmente alguns uptick, mas certamente não olhando para quaisquer reduções. Por outro lado, no que se refere ao restante da carteira, pode haver algumas oportunidades no lado da renovação no restante. Existe algum incentivo a ser falado com Magna para afetar estes Não Não como havia em indiscernível Não, não. Não foram indo para lá novamente. OK. Então, se você fosse fazer uma aquisição no tipo de faixa de 7 a 7,5 cap taxa na Polônia, qual é o ambiente de financiamento nesse mercado como colocar 5 anos a 10 anos de dívida sobre essas propriedades Ou você faria um Acordo de troca canadense novamente Wed olhar para continuar com a nossa filosofia de finanças existentes, que é ir inseguros e swap para euros. OK. Apenas rapidamente, o raciocínio para o unsecured em oposição a fazer alguns garantidos localmente Qual é o raciocínio lá acho que é - para nós é um pouco de facilidade de administração. Não há uma grande propagação do nosso fim em termos de ir propriedade específica por propriedade. Isso nos dá um pouco mais de flexibilidade em termos gerais de, chamá-lo, empurrando o dinheiro em torno de uma perspectiva de fluxo de caixa corporativo. Apenas como uma questão prática, acho que wed recurso para o nosso dinheiro dado a magnitude do investimento que seria contemplar fazer na Polónia, por isso há ampla liquidez. Nossa próxima pergunta é da linha de Alex Avery com o CIBC. Continue. Mike, você falou sobre a aquisição ou eu acho que o mercado de aquisições na Polônia e que você está otimista que você vai ver mais propriedades vêm ao mercado. Você pode fornecer alguns goalposts em termos de onde sua expectativa é que você gostaria de ver Granites alavancar ao longo do tempo, dependente de encontrar o direito imobiliário e ser capaz de adquiri-lo O que isso equivale em termos de valor em dólar Que tipo de, eu Acho que alguns objetivos no horizonte de tempo É este um objetivo a mais longo prazo de atingir um determinado nível de alavancagem ou um determinado valor em dólar de aquisições Weve sido bonita - no passado, a nossa alavancagem meta global está na faixa de 40. Isso equivale a cerca de cerca de CAD1 bilhão de capacidade de dívida, sem emitir qualquer patrimônio líquido. Em termos de implantação do que, gostaríamos de implantar o mais rapidamente possível. Dito isto, iam ser - como temos dito de forma consistente, iriam ser pacientes com isso. Mas esse é o valor total do dólar que estava olhando e se as coisas correrem bem, nós poderíamos implantar uma grande porção disso em qualquer ponto no tempo. É realmente difícil de dizer, Alex, em termos de quando isso realmente vai ocorrer, mas a linha de fundo é que queremos que ocorra. Queremos - usá-lo e extrair o valor do balanço, mas é difícil colocar um horizonte de tempo sobre ele. Ok, eu acho que você notou a oportunidade na Polônia no evento que você teve a oportunidade em 2017 para colocar CAD1 bilhão para trabalhar na Polônia, é que algo que Granite seria confortável com em termos de aumentar a sua exposição geográfica para que o mercado eu wouldnt Vá todos na Polônia. Eu não colocaria CAD1 bilhão na Polônia. Se você olhar no contexto dos CAD $ 1 bilhão, nós gostaríamos - certamente, nossos principais mercados na Europa seria, Alemanha, Holanda, Reino Unido, a Polônia é interessante, mas eu não vou olhar para colocar CAD1 bilhão nele . Igualmente, queremos poupar um pouco de espaço talvez para os EUA, onde vemos alguns - estavam vendo algumas oportunidades lá, como eu mencionei no lado do valor agregado. Então, quando falamos sobre os CAD $ 1 bilhão, não é para colocá-lo tudo em um ponto, é para, eu chamá-lo, polvilhe-lo em torno de alguns dos - em que - em nossos mercados principais. Você acha que seria razoável esperar que você seria capaz de completar CAD1 bilhões de aquisições 5 anos a partir de agora eu gostaria de dizer 5 anos a partir de agora, que devemos ser capazes de quebrar que, sim. Não há mais perguntas. Não temos outras perguntas neste momento, senhor. Ok, eu só quero - weve ouvido a palavra Polônia muito e eu só quero se qualificar apenas para dizer que a Polônia é onde estavam vendo um monte de volume entrar, não significa necessariamente que estavam pulando em ambos os pés na Polônia. Então, eu só quero fazer esse qualificador. Isso é onde estavam vendo a tendência, como eu mencionei, apenas em meus últimos comentários com Alex, é nossos mercados principais foram a Alemanha, Holanda ou olhando para o Reino Unido, os EUA e ainda adoraria fazer algo no Canadá. Mas eu só quero ter certeza de que ninguém pensa que estavam pulando para a Polônia com US $ 1 bilhão para gastar. Com isso, se não houver mais perguntas, vou fechá-lo. Obrigado a todos muito. Adeus por agora. Senhoras e Senhores Deputados, isso encerra a nossa teleconferência de hoje. Agradecemos sua participação. Todos, tenham um bom resto do dia. Você pode desconectar sua linha. Discutimos desenvolvimentos recentes na teoria das opções reais e suas aplicações para a pesquisa de gestão estratégica, examinamos as dificuldades potenciais na implementação de opções reais na teoria e na prática e propomos várias áreas para pesquisa futura. Nossa revisão mostra que a teoria de opções reais forneceu importantes insights sobre decisões de investimento e de saída, bem como sobre a escolha de modos de investimento. Além disso, os estudos existentes têm contribuído substancialmente para a nossa compreensão de se e como as organizações podem se beneficiar de opções reais. A pesquisa futura que endereça dificuldades em aplicações avançará mais altamente a teoria ea prática real das opções na gerência estratégica. Se você tiver problemas ao fazer o download de um arquivo, verifique se você tem o aplicativo adequado para visualizá-lo primeiro. Em caso de problemas adicionais, leia a página de ajuda IDEAS. Observe que esses arquivos não estão no site IDEAS. Por favor, seja paciente, pois os arquivos podem ser grandes. Documento fornecido pela Universidade de Illinois em Urbana-Champaign, Colégio de Negócios em sua série Working Papers com número 06-0114.Real Opções: Fazendo exame de estoque e olhando adiante Universidade de Illinois Eu discuto desenvolvimentos recentes na teoria de opções reais e suas aplicações à gerência estratégica Investigação, examinar as dificuldades potenciais na implementação de opções reais na teoria e prática, e propor várias áreas para futuras pesquisas. Nossa revisão mostra que a teoria das opções reais forneceu informações substanciais sobre as decisões de investimento e de saída, bem como sobre a escolha dos modos de investimento. Além disso, estudos de pesquisa existentes têm contribuído significativamente para a nossa compreensão de se e como as organizações podem se beneficiar de opções reais. A pesquisa futura que endereça dificuldades em aplicações avançará mais altamente a teoria ea prática real das opções na gerência estratégica. Apelamos para futuras gerações de pesquisa para aumentar o impacto de opções reais como uma lente conceitual emergente dominante na gestão estratégica. Palavras-chave: opções reais, incerteza, decisões de investimento, governança e desempenho Citação Sugerida: Citação Sugerida Li, Yong e James, binary option E. e Madhavan, Ravi e Mahoney, Joseph T. Opções reais: Avanços em Gestão Estratégica, Vol. 24, págs. 31-66. Disponível em SSRN: ssrnabstract1138464 Universidade Estadual de Nova York em Buffalo (e-mail) Young Li, binary option James, Ravi Madhavan, Joseph Mahoney 2007 Avanços em Gestão Estratégica OPÇÕES REAIS: TOMANDO STOCK E OLHANDO A SEGUIR. Apresentação sobre o tema: Jovens Li, binary option James, Ravi Madhavan, Joseph Mahoney 2007 Avanços em Gestão Estratégica OPÇÕES REAIS: TOMANDO STOCK E OLHANDO A SEGUIR. Transcrição da apresentação: 1 Young Li, binary option James, Ravi Madhavan, Joseph Mahoney 2007 Avanços na Gestão Estratégica OPÇÕES REAIS: TOMANDO EM BALANÇO E OLHANDO A SEGUIR 2 Um relatório concentrado sobre a evolução da teoria de opções reais e como as ideias de opções reais podem ser utilizadas. O futuro passado, presente e potencial da Real Options Theory pesquisa e literatura Opções reais definidas Uma opção real é o direito de empreender alguma ação ou decisão no futuro (ou seja, a opção de fazer, abandonar ou contratar, etc.) VISÃO GERAL DO ARTIGO 3 Decisões de Investimento Implicações de opções reais reais sobre estratégias de investimento Opções de Modo de Investimento Os efeitos de opções reais sobre governança e organização Implicações de Desempenho Como a análise e o entendimento das opções reais afetam a avaliação e o desempenho REVISÃO DAS OPÇÕES REAIS ACTUAIS LITERATURA 5 Esperar para investir Nos casos de Incerteza e alta irreversibilidade do investimento, uma empresa pode optar por investir mais tarde, Que imediatamente Permite à empresa esperar por condições favoráveis Abandon and switch A teoria de Real Options propõe que o valor de uma opção de venda aumenta com o valor de salvamento e incerteza futura Adiciona considerações de desinvestimento à análise de VPL Crescimento corporativo Decisões feitas não necessariamente para fluxos de caixa imediatos, derived from potential future benefits and returns INVESTMENT AND DIVESTMENT 6 Option Interactions Additional options increase the value of investment projects Substitutable options add flexibility to investments, increasing value Dueling options take place of each other but have differing value Options Portfolios Strategic decisions can be viewed as bundles of real options RD project portfolios can be viewed as a portfolio of options Alliances can be viewed as exploratory investments in real options INVESTMENT AND DIVESTMENT 7 Competitive Dynamics Investments are made with the industry as a whole in mind Options are weighed with first-mover advan tage, competitive entry, sector monopolydominance, etc. Uncertainty and Learning In general, uncertainty increases the value of real options Two types: Exogenous resolved with time, encourages waiting prior to investing Endogenous reduced by strategic investments, reveals learning opportunities and can encourage investing Investments can be made by a firm to influence uncertainty to their advantage INVESTMENT AND DIVESTMENT 8 Choice of Investment Modes Real options can affect a firms choice in investment modes Real options weigh heavily on the make or buy decision Example - Exogenous technological uncertainty leads to a preference for equity collaboration over acquisition Collaborative Ventures Trading of real options between partners can create joint gains Optimal equity shares of a joint venture can be determined by the real options each partner holds ORGANIZATION AND GOVERNANCE 9 Valuation Risk-neutral probabilities of success are smaller for early-stage ventures p ositively related to the number of prior financing rounds Implied volatility is larger for early-stage ventures and are negatively related to the number of prior financing rounds Performance Implications Option pricing models may not readily apply to real investments (because of differences between real and financial options) Businesses that link small options with large strikes will perform better than those who stay small or large Firms with greater exit value and less specialized assets are worth more to investors VALUATION AND PERFORMANCE 10 Investment Real optionslearning and resources and capabilities Investment decisions from a real options perspective Exitabandonment decisions Interactions between real options and option-like projects Investment Mode Choices Governance choice and contractual issues Performance Implications Real options theory and organizational performance Cost of real options creation and exercise Firm and industry-level influences on investmen t performance THE FUTURE OF REAL OPTIONS RESEARCH
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